La doctrina del Supremo sobre el enriquecimiento injusto por ocupar una vivienda sin título

El Tribunal Supremo ha fijado los presupuestos del enriquecimiento injusto aplicables a la ocupación gratuita de una vivienda. Lo ha hecho en un caso derivado del ejercicio de una opción de compra con escritura demorada.

Los presupuestos del enriquecimiento injusto en este caso

El Tribunal concluye que concurren los presupuestos característicos del enriquecimiento injusto. Hubo una ventaja patrimonial obtenida por los ocupantes y un empobrecimiento correlativo de la vendedora.

Esta soportó íntegramente los gastos e impuestos del inmueble, sin poder disfrutarlo ni disponer del precio de venta. Existía relación causal entre ambos hechos, y ninguna causa jurídica justificaba ese desplazamiento patrimonial.

La indemnización reconocida no retribuye frutos civiles de la compraventa. Simplemente evita el enriquecimiento injustificado derivado de la ocupación gratuita hasta el otorgamiento de la escritura.

Por qué no cabía aplicar de oficio el enriquecimiento injusto

Los recurrentes sostenían que el enriquecimiento injusto se había aplicado de oficio, pese al carácter subsidiario de esta doctrina. El Tribunal Supremo rechaza esta alegación.

Constata que la propia demanda ya invocaba expresamente esa doctrina desde su fundamentación jurídica inicial. Recuerda, además, que el principio iura novit curia permite fundar la decisión en normas no invocadas expresamente.

Frutos civiles frente a enriquecimiento injusto

Los recurrentes alegaban también que, al perfeccionarse la compraventa con el ejercicio de la opción, los frutos civiles les correspondían legalmente. Esto excluiría, según su tesis, cualquier enriquecimiento injusto.

El Tribunal Supremo señala que la controversia no trataba de determinar a quién correspondían los frutos civiles. Se trataba de resolver si quienes ocuparon la vivienda sin ser propietarios debían indemnizar a la vendedora.

El caso: una opción de compra con escritura demorada

Dos personas habían suscrito en 2009 un contrato de arrendamiento con opción de compra. Incluía una vivienda, garaje y trastero, con obligación de pagar renta, gastos generales, IBI y tasas.

Tras un cambio de titularidad, los arrendatarios ejercitaron correctamente la opción de compra. La escritura pública se demoró varios años por una discrepancia sobre la normativa aplicable al precio final.

Durante ese periodo, los arrendatarios permanecieron en posesión exclusiva de la vivienda. No abonaron cantidad alguna en concepto de renta, gastos, impuestos o tasas.

Un litigio previo y la demanda por enriquecimiento injusto

Los arrendatarios ya habían obtenido antes una sentencia firme que declaró válido el ejercicio de la opción. Esa sentencia precisó que no tenían derecho al uso del inmueble como propietarios desde entonces.

La propietaria demandó después a los compradores, reclamando indemnización por el uso del inmueble sin contraprestación. El Juzgado de Torrejón de Ardoz estimó parcialmente la demanda, y la Audiencia de Madrid la confirmó.

Los recursos rechazados por el Tribunal Supremo

Los demandados alegaron infracción procesal por vulneración de la cosa juzgada. El Tribunal Supremo rechaza este motivo, precisando que la sentencia anterior nunca declaró la demora exclusivamente imputable a la vendedora.

Rechaza igualmente la vulneración de la tutela judicial efectiva. La cuestión patrimonial de la ocupación prolongada era distinta de la ya resuelta.

Fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo desestima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación. Confirma la sentencia de apelación en su integridad.

Impone las costas de ambos recursos a la parte recurrente, con pérdida de los depósitos constituidos para recurrir.